Perceel grond: zakelijk of privé?

Een particulier heeft een perceel grond gekocht met de bedoeling daarop een pand te laten bouwen en het geheel dan te verkopen. Voor dit project leent hij bij een bank € 437.000. Hij verwerkt het perceel en de lening in box 3. Als de bouw al is gestart, kan de particulier niet aan zijn betalingsverplichtingen voldoen en wordt het perceel uiteindelijk geveild voor € 42.000. In de aangifte neemt de particulier een verlies op van € 170.000. De Belastingdienst weigert aftrek.

Bij de rechter gaat het om de vraag of het perceel keuzevermogen was, en dus als privévermogen aangegeven kon worden in box 3, of achteraf toch eigenlijk verplicht ondernemingsvermogen. In geval van verplicht ondernemingsvermogen was opnemen in box 3 niet correct, had het perceel op de balans gemoeten en zou een verkoopverlies inderdaad aftrekbaar zijn.

Overwegingen rechter
Tot het verplichte ondernemingsvermogen behoren vermogensbestanddelen die in een zodanig nauw verband staan met de onderneming dat zij in redelijkheid niet anders dan als ondernemingsvermogen kunnen worden aangemerkt.

De rechter gaat ervan uit dat de activiteiten van de particulier – die uitsluitend bestonden uit de ontwikkeling van het perceel grond door daarop een woon-/werkpand te (laten) bouwen, met de intentie de onroerende zaak vervolgens met winst te verkopen – van de aanvang af moeten worden aangemerkt als een onderneming.

In dat geval is het perceel grond volledig dienstbaar aan de door de particulier gedreven onderneming. Die omstandigheid brengt mee dat de grenzen der redelijkheid zouden worden overschreden indien dit vermogensbestanddeel tot het privévermogen zou worden gerekend. Het perceel grond kan dus niet anders dan als verplicht ondernemingsvermogen worden aangemerkt.

Conclusie
De particulier wint de zaak. Het verkoopverlies is geheel aftrekbaar.

Let op: In deze zaak speelde mee dat de particulier eerst zelf had gekozen voor privévermogen en toen het mis ging alsnog het verlies als ondernemingsverlies wilde aftrekken. De Belastingdienst weet dit eten van twee walletjes niet altijd te waarderen. Gelukkig geeft de rechter een objectief oordeel.